Le Planimetrie Catastali: La Carta d’Identità del Tuo Immobile

Hai mai sentito parlare di planimetria catastale e ti sei chiesto cosa sia esattamente e perché sia così importante? In termini semplici, è la “carta d’identità” grafica di un immobile: un disegno tecnico che rappresenta la disposizione interna ed esterna di un fabbricato o di una sua parte (come un appartamento), così come è registrato al Catasto. È un documento fondamentale che descrive la tua proprietà nei minimi dettagli e che ha un ruolo cruciale in tantissime operazioni, dalla compravendita alle ristrutturazioni, fino alla richiesta di un mutuo.

A differenza di un progetto architettonico o di una planimetria urbanistica, che mostrano lo stato di progetto o le previsioni edilizie, la planimetria catastale fotografa lo stato di fatto dell’immobile registrato presso l’Agenzia delle Entrate – Catasto.

Cosa trovi su una planimetria catastale?

Una planimetria catastale non è solo un disegno, ma un documento ricco di informazioni:

• La rappresentazione grafica: Mostra la pianta dell’unità immobiliare, con la disposizione dei locali (camere, bagni, cucina, salone), l’ubicazione di porte e finestre, e a volte anche elementi esterni come balconi, terrazzi o giardini pertinenziali.
• Simboli e convenzioni: Vengono usati simboli specifici per indicare muri portanti, tramezzi, finestre, porte e altre caratteristiche strutturali.
• Quote e scale: Sono indicate le dimensioni dell’immobile e la scala di rappresentazione (solitamente 1:100 o 1:200), che ti permette di ricavare le misure reali.
• Dati identificativi: Troverai sempre il foglio, la particella (o mappale) e il subalterno, che sono gli identificativi catastali unici del tuo immobile.
• Orientamento: Spesso è presente un’indicazione del nord, utile per orientarsi.

Come si ottengono le planimetrie catastali

Ottenerle è più semplice di quanto sembri. I soggetti abilitati a richiederle sono principalmente i proprietari dell’immobile o persone da essi delegate, ma anche tecnici abilitati (come geometri, architetti, ingegneri) e notai nell’esercizio delle loro funzioni.

Puoi richiederle principalmente in due modi:

1. Online: Tramite il servizio “Consultazione personale” del sito dell’Agenzia delle Entrate, se sei un privato cittadino e proprietario dell’immobile. È un servizio gratuito e immediato.
2. Presso gli sportelli del Catasto: In questo caso, potresti dover pagare dei tributi catastali.

Per la richiesta, ti serviranno i dati catastali dell’immobile (foglio, particella, subalterno) e i tuoi dati anagrafici.

L’importanza cruciale della conformità catastale

Questo è uno degli aspetti più delicati e fondamentali: la conformità catastale. Significa che lo stato di fatto dell’immobile deve corrispondere esattamente a quanto rappresentato sulla planimetria catastale depositata in Catasto.

Perché è così importante?

• Compravendite: Dal 2010, per la validità di un atto di compravendita immobiliare, è obbligatorio che il venditore dichiari e il notaio verifichi la conformità della planimetria catastale con lo stato di fatto. In caso di non conformità, l’atto potrebbe essere nullo.
• Mutui: Le banche richiedono la conformità per l’erogazione di mutui.
• Ristrutturazioni: Prima di avviare lavori di ristrutturazione che modificano la distribuzione interna, è essenziale verificare la conformità ed eventualmente aggiornare la planimetria.
• Successioni e donazioni: Anche in questi casi, la conformità è un requisito importante.

Se la planimetria non corrisponde alla realtà (ad esempio, hai spostato un muro, creato un nuovo bagno, o fuso due stanze senza aggiornare il Catasto), c’è una non conformità. Per verificarla, è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico abilitato.

Quando e come aggiornare una planimetria catastale

Ogni volta che vengono apportate modifiche a un immobile che ne alterano la consistenza o la distribuzione interna, è obbligatorio aggiornare la planimetria catastale. Pensiamo a:

• Ristrutturazioni interne che cambiano la disposizione dei locali.
• Frazionamenti o fusioni di unità immobiliari.
• Cambio di destinazione d’uso (es. da negozio a residenza).
• Ampliamenti o nuove costruzioni.

L’aggiornamento avviene tramite una procedura chiamata DOCFA (Documenti Catasto Fabbricati), che deve essere redatta e presentata da un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere). Il tecnico redige la nuova planimetria che riflette lo stato attuale e la invia telematicamente all’Agenzia delle Entrate, regolarizzando la situazione.

Punti da Ricordare

• Le planimetrie catastali sono fondamentali per la legalità e la trasparenza delle operazioni immobiliari.
• La conformità tra la planimetria e lo stato di fatto è un requisito legale indispensabile per la validità di molti atti.
• In caso di dubbi o per qualsiasi modifica, rivolgiti sempre a un professionista abilitato che possa guidarti nelle verifiche e negli aggiornamenti necessari.

Avere una planimetria catastale aggiornata e conforme ti garantisce tranquillità e sicurezza in ogni operazione che coinvolga la tua proprietà.