Planimetria Catastale vs. Progetto: Due Facce della Stessa Medaglia Immobiliare
Nel mondo immobiliare, si sentono spesso termini tecnici che possono confondere, specialmente quando sembrano simili ma indicano cose molto diverse. Tra questi, le planimetrie catastali e i progetti sono due concetti fondamentali, ma con scopi e significati distinti. Capire la differenza è cruciale per chiunque si approcci alla compravendita, alla ristrutturazione o semplicemente alla gestione del proprio immobile.
La Planimetria Catastale: La “Fotografia” Ufficiale dell’Immobile
Abbiamo già visto che la planimetria catastale è un disegno tecnico che rappresenta la situazione attuale di un immobile così come è registrata presso il Catasto (Agenzia delle Entrate). Pensala come una fotografia ufficiale scattata in un determinato momento, che mostra la distribuzione interna ed esterna dei locali, la loro destinazione d’uso (ad esempio, cucina, bagno, camera), e gli elementi fissi come muri, porte e finestre.
Caratteristiche chiave della planimetria catastale:
- Scopo: Identificare l’immobile per fini fiscali e di censimento.
- Contenuto: Rappresenta lo stato di fatto dell’immobile in un dato momento.
- Ente di riferimento: Catasto (parte dell’Agenzia delle Entrate).
- Obbligatorietà: Essenziale per atti notarili come compravendite, donazioni, successioni, e per la richiesta di mutui. La conformità catastale (corrispondenza tra planimetria e stato reale) è obbligatoria per legge.
- Aggiornamento: Richiede l’intervento di un tecnico abilitato (geometra, architetto, ingegnere) tramite procedura DOCFA ogni volta che lo stato di fatto dell’immobile cambia (es. divisione o fusione di ambienti, modifiche strutturali).
Il Progetto (Architettonico/Edilizio): La “Visione” del Futuro Immobile
Il progetto (spesso chiamato progetto architettonico o edilizio) è tutt’altra cosa. Non è una “fotografia” del presente, bensì una rappresentazione grafica di ciò che si intende realizzare o modificare in un immobile. È il disegno di un’idea, di un’intenzione costruttiva o di ristrutturazione, che deve essere approvata dagli enti competenti (es. Comune) prima di poter eseguire i lavori.
Caratteristiche chiave del progetto:
- Scopo: Pianificare e ottenere le autorizzazioni per realizzare nuove costruzioni, ampliamenti, ristrutturazioni o modifiche interne.
- Contenuto: Rappresenta lo stato di progetto (che può essere “di fatto” se è un’idea per il futuro, o “ante operam” e “post operam” se descrive modifiche). Include dettagli costruttivi, materiali, impianti e soluzioni architettoniche.
- Ente di riferimento: Principalmente il Comune (Ufficio Tecnico), per ottenere i permessi di costruire o le SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
- Obbligatorietà: Obbligatorio per qualsiasi intervento edilizio che richieda un titolo abilitativo (permesso di costruire, SCIA, CILA).
- Redazione: Deve essere redatto e firmato da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) iscritto all’albo professionale.
Confronto Diretti: Un Riepilogo
Quando entrano in gioco insieme?
La distinzione tra i due documenti è chiara, ma è importante notare che spesso lavorano in sinergia. Ad esempio:
- Prima di una ristrutturazione: Per progettare interventi, il tecnico si baserà sulla planimetria catastale esistente e sullo stato di fatto per poi redigere un progetto che mostri le modifiche proposte.
- Dopo una ristrutturazione: Una volta terminati i lavori approvati dal progetto, sarà necessario aggiornare la planimetria catastale al Catasto per riflettere le modifiche effettivamente realizzate e ripristinare la conformità.
- Per la compravendita dell’immobile: spesso è necessario essere in possesso dei progetti in modo da confrontarli con le planimetrie per verificare la conformità delle stesse.
Comprendere la differenza tra planimetrie catastali e progetti è fondamentale per evitare spiacevoli sorprese e garantire la regolarità del proprio immobile. La planimetria catastale è la “verità” registrata che attesta l’identità del tuo immobile ai fini fiscali e legali. Il progetto, invece, è lo strumento che ti permette di trasformare quella realtà, ottenendo le necessarie autorizzazioni edilizie.
Per qualsiasi dubbio, o se stai pensando di vendere, acquistare o ristrutturare, la tua agenzia immobiliare di fiducia e un tecnico abilitato saranno i tuoi migliori alleati per navigare in questo complesso ma affascinante mondo.
